Kentsel dönüşüm süreçlerinde taşınmaz malikleri, yatırımcılar ve diğer ilgililerin hak ve yükümlülüklerinin korunmasına yönelik hukuki danışmanlık ve uyuşmazlık çözümü hizmetleri sunuyoruz. Riskli yapı tespiti sonrasında başlayan süreçten taşınmazın yeniden yapılandırılması ve ilgili sözleşmelerin düzenlenmesine kadar uzanan aşamalarda hukuki sürecin değerlendirilmesini sağlıyoruz. Malikler arasındaki uyuşmazlıklar, müteahhitlerle yapılan sözleşmeler, arsa payı ve bağımsız bölüm ilişkileri ile kentsel dönüşüm uygulamalarından kaynaklanan idari ve hukuki uyuşmazlıklarda müvekkillerimizin hak ve menfaatlerini korumaya yönelik hukuki süreçleri yürütüyoruz.

Başlıca konular

Riskli yapı tespiti ve itiraz süreçleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
Malikler arası uzlaşma ve çoğunluk kararları
Müteahhit gecikmesi ve cezai şart talepleri
Kira yardımı ve hak sahipliği uyuşmazlıkları
Acele kamulaştırma ve bedel tespiti

Riskli yapı nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında bulunan; ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

Tespit süreci ve itiraz

Riskli yapı tespiti, masrafları maliklere ait olmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kuruluşlara yaptırılabilir; idare resen de tespit yapabilir. Tespite karşı malikler tarafından, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ve idare görevlilerinden oluşan teknik heyet tarafından karara bağlanır.

Riskli yapı tespiti, en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir; yapıya tutanak asılır, e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Bu nedenle itiraz süresinin başlangıcı açısından tebliğ tarihinin doğru belirlenmesi önemlidir.

Süreçlerin adım adım anlatımı için riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Anlaşma, kira yardımı ve yıkım süreci

Yıktırma sürecinde öncelik, maliklerle anlaşmaya verilir. Anlaşarak tahliye edilenlere geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Yapının yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu süre içinde yıkım yapılmazsa yapı idarece yıktırılır.

Malikler arası karar süreci

Yapı yıkıldıktan sonra arsa üzerinde yeniden yapım, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi konularda karar, paydaşların arsa payları oranında salt çoğunluğuyla verilir. Karara katılmayan paydaşların payları, rayiç değerin altında olmamak üzere ilgili kurumca açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılır; satış yapılamazsa kanunda sayılan kurumlarca satın alınır. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davası da Türk Medeni Kanunu'na göre açılabilir.

Kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecek noktalar

Teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart
Müteahhidin teminatı ve ödeme planı
Bağımsız bölüm ve arsa payı dağılımı
Kira yardımı veya geçici barınma düzenlemeleri
Sözleşmenin şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmesi

İlgili konular

Gayrimenkul hukuku: Tapu, arsa payı ve bağımsız bölüm konuları gayrimenkul hukukuyla doğrudan bağlantılıdır.
Sözleşmeler hukuku: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi sözleşme hukukunun konusudur.
Borçlar hukuku: Müteahhit gecikmesi ve cezai şart talepleri borçlar hukuku kapsamında değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Binam riskli yapı ilan edilirse ne olur?

Tespit edilen binaya ilişkin kararlar kanunda düzenlenmiştir. Tespite itiraz edilebilir; maliklerin hakları ve süreler dosya özelinde değerlendirilir.

Müteahhitle sözleşme imzalamadan önce ne yapmalıyım?

Teslim tarihi, cezai şart, teminat ve daire dağılımı gibi maddeleri sözleşme imzalanmadan önce bir avukata inceletmenizi öneririz.

Riskli yapı tespitine itiraz için süre ne kadardır?

Tespite karşı malikler tarafından 15 gün içinde itiraz edilebilir. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayıldığından sürenin başlangıcı için ilan tarihinin bilinmesi önemlidir.

Malikler arasında oy birliği gerekir mi?

Yıkımdan sonra arsa üzerinde yapılacak işlemlere ilişkin karar, paydaşların arsa payları oranında salt çoğunluğuyla verilir. Karara katılmayan paydaşların payları kanunda öngörülen usulle satışa konu edilir.