Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm Süreci

Kanuna göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 md. 2). Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır.

Tespit, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya idareye bildirilir. Başkanlık veya idare tespiti resen de yapabilir, maliklerden süre vererek de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmazsa tespitler Başkanlıkça veya idarece yapılır ya da yaptırılır (6306 md. 3/1).

Riskli yapılar, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; tespit işlemi, muhtarlıktaki ilanın son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılır (6306 md. 3/2).

Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (6306 md. 3/1). Tespit işlemi muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayıldığından (md. 3/2), ilan ve bildirim tarihlerinin takip edilmesi önemlidir.

Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir (6306 md. 6/9). Dava açılacaksa hangi işlemin tebliğ edildiği (tespit, tahliye, yıkım) ve sürenin ne zaman başladığı somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de yıktırma yoluna gidilmezse tahliye ve yıktırma işlemleri, masrafları öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır; yapılan masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir (6306 md. 5/3-4).

Kanun, riskli yapıların yıktırılmasında ve dönüşüm uygulamalarında öncelikle malikler ile anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 md. 5/1). Yardımın uygulamadaki şartları ve tutarı ilgili düzenlemelere ve idarenin duyurularına bağlıdır ve zaman içinde değişebilir; güncel bilgiyi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı duyurularından kontrol etmelisiniz.

Riskli yapılarda, bu yapıların bulunduğu parsellerde yapılar yıktırılmadan önce yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (6306 md. 6). Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için de dava açılabilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla alınan kararın uygulanmasına engel olmaz (6306 md. 6/16). Müteahhitle yapılacak sözleşmelerde teslim tarihi, cezai şart ve teminat gibi hususlar ayrıca ele alınmalıdır.